「勝ち組・負け組」はっきりと？　2018年の不動産市場を5つのキーワード…

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キーワード1「金利動向」:不動産価格を左右も大きくは動かない？

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まず気になるのは「金利動向」。金利が上がれば不動産価格は下がり、金利が下がれば不動産価格は上がります。例えば月々10万円の住宅ローン支払いで金利1.5パーセントなら3270万円借りられますが、仮に３パーセントに上昇すると、借入額は2600万円と、670万円も減ってしまい、それだけ不動産取得能力が減退してしまうためです。

黒田日銀総裁の任期が18年４月8日に満了するのに伴い「後継は誰か」「再任はあるか」などが話題になっていますが、いずれにしても2017年衆議院選挙で信任を得た安倍政権の路線を、大きく転換するような事態にはならず、このことで金利が大きく動く可能性は考えにくいでしょう。

景気動向を見れば、世界景気の同時回復にも支えられ、上場企業の業績は拡大しており、18年3月期の純利益は前期に続いて過去最高を更新する見通し。18年には世界経済もやや鈍化する可能性があるものの、アメリカは段階的な金利上げ、EUも金融緩和引き締め方向へ動くと見られ、緩和を継続する日本との金利差が拡大すれば円安になり、輸出企業を中心に株価は上がります。

日経平均株価はかつてより随分上昇した感がありますが、それでもPER（株価収益率）は15倍程度と、欧米の20倍程度に比して相対的な割安感があり、現行水準の2万2000～2万3000円のラインを超えるようだと不動産市場には思い切り追い風。一定の株式売却益が不動産市場に流れる可能性があります。

ただ、気になるのは「地政学リスク」。北朝鮮が今後どのような動きに出るか。複数のシナリオのうち、政権維持を条件として北朝鮮が核を手放すことになれば安心感が増しプラスの影響、米軍が先制攻撃を行った場合、多少の動揺はあるものの短期で収束すれば大きな影響はなく、国内の米軍基地が攻撃にさらされるようだと株価にも景気にも大マイナスで先が見通しにくくなる、といったところでしょう。

キーワード2「三極化」：価値が上がり続ける物件も

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いずれにせよ長期的な不動産市場は「三極化」に向かいます。国内の多くの不動産価格は下がり続け、価値ゼロないしはマイナス価値に向かう物件が出てくる中で、一部の不動産は価格維持、ないしは上昇の余地が残されています。

　その内訳はざっと、
「価値維持あるいは上昇する　10～15％」
「徐々に価値を下げ続ける　70％」
「無価値あるいはマイナス価値に向かう　15～20％」
　といった具合です。

このことは、どのタイミングで、どんな場所に、どのような不動産を買うかで、天地ほどの格差が生まれることを意味します。資産化する「富動産」からマイナス資産となる「負動産」まで、「勝ち組不動産」と「負け組不動産」がはっきりする時代が到来したのです。「不動産は、1にも2にも3にも「立地」です。その地域の人口動態が不動産価値にどのような影響を与えそうか、よく見極めましょう。

キーワード3「立地適正化計画」：「活かす街」と「そうでない街」が決まる

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不動産価格の「価値維持ないしは上昇」といえば、都心の一等立地をイメージしがちですが、都市郊外や地方にもこうした立地は存在します。

本格的な人口減少社会の到来を踏まえ「活かす街」と「そうでない街」を決める「立地適正化計画」の取り組みが全国357の自治体で行われていますが（2017年7月末時点）、昨年に引き続き、2018年も多くの自治体で続々とこの計画が公表されます。今後、誘導区域の内側か外側かで地価水準が大きく分かれ、地価維持できるのは区域内だけになりそう。不動産業者や金融機関が資産価値を維持しやすい区域への投資を優先するためです。

埼玉県毛呂山町は作成中の立地適正化計画のなかで「20年後に公示地価を10%以上、上昇させる」といった目標を掲げています。町の人口は同期間に18%程度減る見通しですが、居住区域に住宅を誘導して人口密度を保ち、投資を呼び込むことで地価上昇につなげるとしています。こうした自治体の姿勢が長期的には、暮らしやすさはもちろん、不動産価値にも大きな影響を与えるのは必至ですので、自治体のHPなどで確認しましょう。

キーワード4「中古市場活性化策」：インスペクション説明義務化、経験不足のインスペクターに注意

国は2025年までに「中古住宅市場」「リフォーム市場」を倍増させる方策を掲げており、2018年は具体的な活性化策が目白押し。

まずは「インスペクション説明義務化」。もう少し詳しくいえば「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」の各段階で、ホームインスペクション（住宅診断）の存在やその内容について、宅建業者に説明を義務付けるものです。住宅診断そのものが義務付けられたわけではないことにご注意ください。いずれにせよこれで、中古住宅の「よくわからないから不安」といった懸念が一定程度解消され、日本でも爆発的にインスペクション（住宅診断）が普及するものとみられます。

ただし懸念もあります。国は、インスペクションを行う「既存住宅状況調査技術者」を養成し、年度末には2万4600人になる見込みですが、半日程度の講習を受けるだけの比較的簡単なものであるため、経験不足のインスペクターが市場に多数出ることになります。そうなると必然的にトラブルが予想され、ユーザーがインスペクターの「実績」や「経験」、また「不動産業者と癒着がないか」などのフィルターを持つことが重要となるでしょう。

キーワード5「テック元年」：AIやVR、IoTでワクワクの未来

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昨年あたりから萌芽が見え始めた各種の新技術。AI（人工知能）で物件情報の提供などを行う不動産会社が今後も増加。現在はごく簡単な対応しかできませんが、データの蓄積とディープラーニング（情報の蓄積）によって大きく機能向上を果たすでしょう。「AIに提案されたマンションを買った」という事例も増えるかもしれません。

VR（バーチャルリアリティー）は、ゴーグルなどをかけると内外装のリフォーム後の映像、インテリアコーディネートの例などが見られるというもの。ゴーグル不要の技術などもで始めており、中古活性化には大きく寄与しそうです。

IoT（Internet of Things）は住宅とインテリア・家電などをつなげ、生活を一変させるかもしれません。朝起きれば自動でカーテンが開き、冷暖房は自動調整、コーヒーも勝手に沸かしてくれ、カギの開け閉めはスマホでなんてことはあたりまえに。冷蔵庫の在庫確認やお年寄りの見守り、空き家のセキュリティー対策なども容易になるでしょう。

更なる先に「自動運転」が可能になれば、やはり街のあり方や暮らしは激変。「ブロックチェーン」といった技術は不動産取引を根本的に変える可能性を秘めています。やや専門的になりますが、米国内の複数の州はすでに、不動産取引において仮想通貨の使用を認める法整備を進めています。例えばバーモント州は、ブロックチェーン技術による取引記録が、証拠の観点から許容されるとの前提を認めた法律を制定しました。こうなると不動産業者を介さずとも、より安全に不動産取引を行うことが理論的には可能です。

技術の進展が変える不動産の世界。なんだかワクワクしますね。

長嶋　修　　さくら事務所創業者・会長
業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事務所】