あなたの都道府県のマンション、平均年収の何倍で買える ？

（写真／PIXTA）

年収倍率の全国平均は、新築で7.47→7.81倍、中古で5.16→5.30倍

東京カンテイが都道府県別に算出したマンション価格の平均年収倍率は、“マンションの買いやすさ”を検証するためのもの。都道府県ごとに「2017年に分譲された新築マンションの平均価格（70平米換算）」と「2017年における築10年の中古マンションの平均価格（70平米換算）」が、平均年収※の何倍に相当するかを割り出している。
※内閣府発表の「県民経済計算」を基に都道府県ごとの平均年収を予測した数値

まず全国平均では、新築マンションの年収倍率は7.81倍となり、前年から0.34拡大した。

次に都道府県別に見てみると、最も倍率が高いのは東京都の13.26倍、最も低いのは山口県の5.87倍だった。年収倍率が9倍を超えているのは、首都圏の4県と近畿圏の京都府、大阪府、兵庫県と宮城県の8都府県。特に、東日本大震災からの復興が進む宮城県は前回調査の8.07から9.03倍と大きく上昇した。

また、石川県は4.85→8.37倍、長野県も6.15→8.69倍と大幅に上昇したが、これらの大幅な変動は、それぞれ金沢と軽井沢で高額物件が供給されたという特殊事情が原因のようだ。

●新築マンション
全国　7.81倍
首都圏　11.01倍（埼玉県10.13倍、千葉県9.02倍、東京都13.26倍、神奈川県11.16倍）
中部圏　7.96倍（岐阜県7.06倍、静岡県8.45倍、愛知県8.26倍、三重県8.02倍）
近畿圏　8.26倍（滋賀県7.89倍、京都府9.06倍、大阪府9.07倍、兵庫県9.67倍、奈良県7.26倍、和歌山県6.48倍）
2017年のマンション価格（70平米換算）の年収倍率（出典：東京カンテイ「新築・中古マンション価格の年収倍率 2018【改訂版】」より抜粋）

一方、築10年の中古マンションの年収倍率は、全国平均で5.30倍。前年より0.24拡大したが、新築の年収倍率との差は2.51と広がり、割安感が続く結果となった。最も倍率が高いのは東京都の10.46倍、最も低いのは山口県の3.76倍だった。

中古マンションの年収倍率で7倍を超えたのは、東京都に続き、沖縄県（8.09倍）、神奈川県（7.32倍）の3都県。観光地として人気が高い京都府が新築・中古ともに年収倍率を下げたのに対して、沖縄県は新築・中古とも上昇が続き、新築で8.60倍、中古で8.09倍と買いやすさにあまり差がないことが注目点だ。

●築10年中古マンション
全国　5.30倍
首都圏　7.42倍（埼玉県5.90倍、千葉県5.43倍、東京都10.46倍、神奈川県7.32倍）
中部圏　4.73倍（岐阜県4.46倍、静岡県5.05倍、愛知県4.95倍、三重県4.43倍）
近畿圏　5.59倍（滋賀県4.86倍、京都府6.57倍、大阪府6.78倍、兵庫県6.03倍、奈良県4.23倍、和歌山県4.98倍）
2017年のマンション価格（70平米換算）の年収倍率（出典：東京カンテイ「新築・中古マンション価格の年収倍率 2018【改訂版】」より抜粋）

年収倍率は高くても、返済額の家計に占める負担は少ないのが現実？

「住宅を購入する年収倍率は5倍までなら無理がない」と一般的に言われている。中古マンションでも全国平均で5倍を超えるという結果を見ると、マンション購入が難しい状況にあるのではないか、と思ってしまう人もいるだろう。

この結果はあくまで、平均値を基にして算出したものである。
参考までに、住宅金融支援機構の「2017年度フラット35利用者調査」の年収倍率を見てみよう。
【フラット35】を利用して住宅を取得した人に限定されるが、次のような結果が出ている。

新築マンション（全国平均）：年収倍率6.9倍、毎月の予定返済額11万8800円、総返済負担率21.3％
中古マンション（全国平均）：年収倍率5.6倍、毎月の予定返済額8万1900円、総返済負担率18.7％
※年収倍率は、各利用者の所要資金を世帯年収で除したものの総和をサンプル数で除したもの

こちらの年収倍率も上昇傾向にあるのだが、数値の違いは東京カンテイの算定した世帯年収（448万円）より実際に【フラット35】を利用した購入者の世帯年収（新築マンション775.7万円・中古マンション595.6万円）の方が高い、という影響があるだろう。

また、総返済負担率（住宅ローンの年間返済額を年収で割ったもの）は安全圏とされる25％を下回っている。首都圏で見ても、新築マンションで22.6％、中古マンションで19.8％に収まっているのは、今の超低金利が効果を発揮したということだ。

年収倍率5倍という目安は現実的には難しいかもしれないが、低金利の恩恵もあって、それぞれの世帯で年収に見合う無理のないマンションを購入した結果と見てよいだろう。

さて、“買いやすさ”の指標である年収倍率は上昇傾向が続くが、中心部など利便性の高い立地や富裕層向けの高額な新築マンションの供給量などによって、年収倍率は変わってくる。近畿圏の京都府や首都圏の神奈川県など年収倍率の拡大に歯止めがかかった府県も見られるので、エリアごとの事情をよく見ていく必要があるだろう。

いずれにせよ、自分が買いたいエリアで世帯年収に見合う、長期的に無理なくローンを返済できるマンションを探すというのが、物件選びの基本だ。